A partir de 1º de janeiro de 2027, uma parcela dos proprietários de imóveis que obtêm renda de aluguel passará a ser obrigada a se inscrever no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para emitir nota fiscal e recolher os tributos previstos na Reforma Tributária. A medida, estabelecida pela Lei Complementar nº 214/2025, não se aplicará a todos os locadores, mas sim àqueles que atingirem determinados critérios de faturamento.

A exigência será direcionada a pessoas físicas que, no ano anterior, tiverem faturamento superior a R$ 240 mil com o aluguel de mais de três imóveis, ou que recebam mais de R$ 288 mil em aluguéis, independentemente da quantidade de imóveis. Quem permanecer abaixo desses limites poderá continuar realizando a locação utilizando apenas o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF).

Especialistas esclarecem que a obtenção do CNPJ para esses casos tem finalidade exclusivamente operacional e não implica a abertura de uma empresa. O cadastro servirá para identificação fiscal e emissão de documentos fiscais eletrônicos relacionados ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os novos tributos sobre o consumo.

Impacto nas Locações por Temporada

A legislação também alcança as locações por temporada, realizadas por meio de plataformas digitais como Airbnb e Booking. Nesses casos, contratos de até 90 dias passam a ser enquadrados como atividade de hotelaria para fins de incidência do IBS e da CBS. A nova tributação para aluguéis por temporada veio, em parte, pela pressão do setor hoteleiro por uma equiparação tributária.

Cronograma de Implementação dos Novos Tributos

A CBS, de competência federal, substituirá o PIS e a Cofins, e sua cobrança efetiva começa em 2027, com uma alíquota de referência de 8,8%. Já o IBS, de competência compartilhada entre estados e municípios, substituirá o ICMS e o ISS, e será implementado gradualmente entre 2029 e 2033. Durante 2026, haverá uma fase de testes com alíquotas simbólicas para ambos os tributos, visando a adaptação dos sistemas.

Apesar da nova exigência, a inscrição no CNPJ não altera a incidência do Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel. A medida busca simplificar a tributação sobre o consumo e aumentar a segurança jurídica no mercado imobiliário. Proprietários são aconselhados a revisar seus contratos e avaliar os impactos das mudanças para se adequarem às novas exigências fiscais.